Votre première hypothèque au Canada : guide complet pour nouveaux arrivants
Prêt à comparer les taux? Utilisez notre comparateur d'hypothèques pour trouver la meilleure option selon votre profil.
Comparer les hypothèquesPour acheter votre première maison au Canada, vous avez besoin d'une mise de fonds minimale de 5 %, d'une cote de crédit d'au moins 600 (idéalement 680+), d'une preuve de revenus stables et de réussir le test de résistance hypothécaire. Si votre mise de fonds est inférieure à 20 %, vous devrez souscrire une assurance hypothécaire SCHL.
Points clés de l'article
- La mise de fonds minimale au Canada est de 5 % pour les propriétés jusqu'à 500 000 $.
- Le test de résistance (stress test) qualifie votre hypothèque à un taux plus élevé que celui contracté.
- Si votre mise de fonds est inférieure à 20 %, vous avez besoin d'une assurance SCHL (ajoutée au solde hypothécaire).
- Le terme typique est de 5 ans; l'amortissement maximal est de 25 ans (30 pour les premiers acheteurs depuis 2024).
- La préapprobation vous donne la certitude du montant que vous pouvez emprunter et verrouille votre taux pour 90 à 120 jours.
- Les programmes pour premiers acheteurs incluent le CÉLIAPP, le RAP (REER) et les remboursements de droits de mutation.
Combien pouvez-vous vous permettre? Les règles ABD et ATD
Avant de chercher une maison, vous devez savoir combien une banque peut vous prêter. Au Canada, les prêteurs utilisent deux ratios clés pour évaluer votre capacité de paiement :
ABD (Amortissement brut de la dette / GDS)
Les coûts de logement (hypothèque + taxes foncières + chauffage + frais de condo) ne doivent pas dépasser 39 % de votre revenu mensuel brut.
ATD (Amortissement total de la dette / TDS)
Tous vos paiements de dettes (logement + cartes de crédit + auto + prêts étudiants) ne doivent pas dépasser 44 % de votre revenu mensuel brut.
Exemple pratique
Revenu brut annuel : $70,000 ($5,833/mois)
ATD maximum (44 %) : $5,833 x 0.39 = $2,275/mois pour toutes les dettes
Autres dettes : 450 $/mois (auto + carte de crédit)
Disponible pour le logement : $2,275 - $450 = ~$1,825/mois
Le test de résistance hypothécaire (Stress Test)
Depuis 2018, tous les acheteurs au Canada doivent réussir le test de résistance hypothécaire, peu importe le montant de la mise de fonds.
Comment ça fonctionne?
La banque ne vous qualifie pas au taux qu'elle vous offre, mais au plus élevé entre :
- Le taux de référence de la Banque du Canada (actuellement ~5,25 %)
- Votre taux contracté + 2 %
Si votre taux négocié est de 4,5 %, vous êtes qualifié à 6.5% (4,5 % + 2 %). Cela peut réduire votre capacité d'achat d'environ 20% par rapport à ce que vous attendiez. Utilisez notre calculatrice hypothécaire pour voir l'impact réel.
Important
Le test de résistance s'applique à tous, même si vous avez une mise de fonds de 20 % ou plus. Il n'y a aucune exception pour les premiers acheteurs.
La mise de fonds : combien avez-vous besoin?
Le montant minimum de la mise de fonds dépend du prix de la propriété :
- 5% du prix jusqu'à 500 000 $
- 10% sur la portion entre 500 001 $ et 999 999 $
- 20% minimum pour les propriétés de 1 million $ ou plus (sans assurance SCHL)
Nouveauté 2024 : Le plafond assuré est passé de 1 M$ à $1.5 millions, et les premiers acheteurs peuvent amortir jusqu'à 30 ans (auparavant 25).
D'où peut provenir votre mise de fonds?
- Épargne personnelle : Comptes d'épargne, CPG, placements.
- Dons familiaux : Permis avec une lettre de don signée (pas un prêt).
- CÉLIAPP / REER (RAP) : Retirez jusqu'à 40 000 $ du CÉLIAPP ou 60 000 $ du REER sans impôt. Comparer CÉLI vs REER vs CÉLIAPP
- Programmes provinciaux : Certains programmes offrent de l'aide à la mise de fonds pour les premiers acheteurs.
| Prix d'achat | Mise de fonds minimale | Assurance SCHL requise? |
|---|---|---|
| $400,000 | $20,000 (5%) | Oui |
| $600,000 | $35,000 (5% + 10%) | Oui |
| $800,000 | $55,000 | Oui |
| $1,500,000+ | $300,000 (20%) | Non |
Assurance hypothécaire SCHL : qu'est-ce que c'est et combien ça coûte?
Si votre mise de fonds est inférieure à 20 %, la loi canadienne exige que vous souscriviez une assurance hypothécaire (offerte par la SCHL, Sagen ou Canada Guaranty). Cette assurance protège le prêteur, pas vous.
Distinction importante
L'assurance hypothécaire (SCHL) protège le prêteur en cas de défaut de paiement. Ce n'est pas la même chose que l'assurance titre ou l'assurance vie hypothécaire, qui sont facultatives.
La prime est calculée en pourcentage du montant hypothéqué et est ajoutée au solde de votre hypothèque (vous ne la payez pas de votre poche).
| Mise de fonds | Prime SCHL |
|---|---|
| 5% | 4.00% |
| 10% | 3.10% |
| 15% | 2.80% |
Exemple : maison de 500 000 $ avec 5 % de mise de fonds
Mise de fonds : 25 000 $ (5 %)
Montant hypothéqué: $475,000
Prime SCHL (4.00%): $475,000 x 0.04 = $19,000
Hypothèque totale: $475,000 + $19,000 = $494,000
Terme, amortissement et taux fixe vs variable
Terme
C'est la période pendant laquelle votre contrat hypothécaire est fixé : taux, conditions et pénalités. Le plus courant est 5 ans. À l'échéance, vous renouvelez ou changez de prêteur.
Amortissement
C'est le temps total pour rembourser l'hypothèque au complet. Le standard est 25 ans (ou 30 ans pour les premiers acheteurs depuis 2024). Un amortissement plus long = paiements mensuels plus bas, mais plus d'intérêts au total.
Taux fixe vs variable
C'est l'une des décisions les plus importantes lors du choix de votre hypothèque :
| Aspect | Taux fixe | Taux variable |
|---|---|---|
| Taux | Reste le même pendant toute la durée du terme | Fluctue avec le taux préférentiel de la Banque du Canada |
| Paiement mensuel | Toujours le même | Peut changer (ou la portion du capital s'ajuste) |
| Prévisibilité | Élevée — idéal pour les budgets serrés | Faible — peut augmenter ou diminuer |
| Pénalité pour rupture | Généralement plus élevée (DTI ou 3 mois d'intérêt) | Généralement 3 mois d'intérêt |
| Pour qui? | Ceux qui préfèrent la certitude et la stabilité | Ceux qui tolèrent le risque et croient que les taux baisseront |
Préapprobation : votre première étape concrète
La préapprobation est une évaluation formelle de la banque où elle examine votre crédit, vos revenus et vos dettes pour vous dire combien elle peut vous prêter et à quel taux. Si vous n'avez pas encore d'historique de crédit, lisez notre guide pour bâtir votre crédit à partir de zéro.
Rappel : La préapprobation verrouille votre taux pour 90 à 120 jours, vous protégeant si les taux augmentent pendant votre recherche.
Documents dont vous aurez besoin :
- Pièce d'identité : Passeport, carte de RP ou permis de travail.
- Preuve de revenus : Lettre d'emploi, talons de paie, avis de cotisation de l'ARC.
- Historique de crédit : La banque l'obtient directement (vous avez besoin d'au moins 1 à 2 ans d'historique de crédit canadien).
- État des dettes : Soldes des cartes de crédit, prêts, marges de crédit.
- Preuve de mise de fonds : Relevés bancaires des 90 derniers jours.
Conseil pour les nouveaux arrivants
Plusieurs banques canadiennes (RBC, Banque Scotia, TD, BMO) offrent des programmes spéciaux pour les nouveaux arrivants qui permettent de se qualifier avec une mise de fonds de 5 à 10 % même sans historique de crédit canadien. Renseignez-vous sur leurs programmes pour nouveaux arrivants.
Frais de clôture : ce que personne ne vous dit
En plus de la mise de fonds, vous aurez besoin d'entre 1.5% et 4% du prix d'achat pour couvrir les frais de clôture. Pour mieux comprendre les dépenses totales de la vie au Canada, consultez notre guide du coût de la vie à Montréal 2026.
- Droits de mutation immobilière : Taxe provinciale sur les transferts de propriété (varie selon la province; l'Ontario et la C.-B. sont les plus chères).
- Avocat/notaire : 1 500 $ à 2 500 $ pour les services juridiques de clôture.
- Inspection de la propriété : 300 $ à 500 $ (fortement recommandée bien que pas toujours obligatoire).
- Assurance titre : 200 $ à 400 $ (protège contre les problèmes juridiques liés au titre de propriété).
- Ajustements taxes/services : Remboursement au vendeur pour les taxes foncières prépayées.
- Déménagement et installation : Frais de déménagement, électroménagers, réparations initiales.
Exemple : frais de clôture estimés
Pour une propriété de $500,000 en Ontario:
Land Transfer Tax: ~$6,475 (remboursement premier acheteur: ~$2,475)
Avocat: ~$2,000
Inspection: ~$400
Assurance titre: ~$300
Déménagement: ~$2,000
Total estimé: $7,175–$11,175
Règle générale : réservez au moins 10 000 $ à 15 000 $ en plus de votre mise de fonds pour les frais de clôture.
Preguntas frecuentes
Puis-je acheter une maison au Canada en tant que résident temporaire?
Oui, les résidents temporaires avec un permis de travail valide peuvent acheter une propriété au Canada. Cependant, depuis 2023, il existe des restrictions pour les acheteurs étrangers non résidents sur les propriétés résidentielles dans certaines zones. Vérifiez les exemptions actuelles.
Combien d'historique de crédit faut-il pour une hypothèque?
La plupart des prêteurs exigent au moins 2 ans d'historique de crédit canadien et une cote minimale de 600 (680+ pour les meilleurs taux). Les programmes pour nouveaux arrivants peuvent être plus flexibles sur l'historique de crédit.
Puis-je utiliser des revenus de mon pays d'origine pour me qualifier?
Généralement non. Les banques canadiennes exigent des revenus vérifiables au Canada (emploi, travail autonome ou placements). Certains programmes pour nouveaux arrivants acceptent des lettres d'emploi futur si vous avez déjà un emploi confirmé.
Que se passe-t-il si mon terme hypothécaire expire et que les taux ont augmenté?
À l'expiration du terme, vous devez renouveler. Si les taux ont augmenté, votre paiement mensuel augmentera. C'est pourquoi le test de résistance existe : il vous qualifie à un taux plus élevé pour s'assurer que vous pouvez gérer les augmentations.
Vaut-il mieux un taux fixe ou variable en 2026?
Cela dépend de votre tolérance au risque. Dans un environnement de taux en baisse, le variable peut vous faire économiser. Si vous préférez la certitude de vos paiements, le fixe est plus sûr. Historiquement, le taux variable a eu un léger avantage à long terme.
Calculez votre paiement mensuel
Utilisez notre calculatrice hypothécaire pour simuler différents scénarios de mise de fonds, taux et amortissement.
Sources officielles
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