Cómo elegir tu primera hipoteca en Canadá
Para comprar tu primera casa en Canadá necesitas un down payment mínimo del 5% (en propiedades hasta $500,000), pasar el stress test hipotecario del OSFI, y demostrar que tus costos de vivienda no superan el 39% de tu ingreso bruto. Además del down payment, reserva entre 1.5% y 4% del precio de compra para costos de cierre como impuestos de transferencia, abogado e inspección.
Lo más importante
- Down payment mínimo: 5% en los primeros $500,000 y 10% en el monto superior
- El stress test te califica a una tasa mayor que la real. Reduce tu máximo ~20%
- Desde diciembre 2024: hipotecas aseguradas hasta $1.5M y amortización de 30 años para compradores primerizos
- Puedes combinar FHSA + RRSP (HBP hasta $60,000) para tu down payment
- Reserva 1.5%–4% adicional del precio de compra para costos de cierre
- La pre-aprobación es válida por 90–120 días y NO garantiza la aprobación final
Antes de elegir: cuánto puedes pagar (sin romper tu presupuesto)
Antes de mirar casas, necesitas saber cuánto puedes pagar realmente. Los bancos en Canadá usan dos indicadores clave para determinarlo:
GDS: Gross Debt Service Ratio (Ratio de servicio de deuda bruta)
Tus costos de vivienda (hipoteca + impuesto predial + calefacción + cuota de condominio si aplica) no deben superar el 39% de tu ingreso bruto mensual. Este es el límite que los bancos consideran seguro para que puedas pagar tu casa sin comprometer tus finanzas.
TDS: Total Debt Service Ratio (Ratio de servicio de deuda total)
Todos tus pagos de deuda combinados (vivienda + auto + tarjetas de crédito + préstamos estudiantiles + líneas de crédito) no deben superar el 44% de tu ingreso bruto mensual.
Ejemplo práctico
Ingreso bruto anual: $70,000 ($5,833/mes)
GDS máximo (39%): $5,833 x 0.39 = $2,275/mes para costos de vivienda
Esto incluye: pago de hipoteca + impuesto predial (~$300/mes) + calefacción (~$150/mes)
Pago hipotecario máximo aproximado: $2,275 - $450 = ~$1,825/mes
El stress test explicado en español (y cómo cambia tu máximo)
El stress test (prueba de estrés hipotecario) es una regulación del OSFI (Office of the Superintendent of Financial Institutions) que obliga a los bancos a calificarte a una tasa de interés más alta que la que realmente vas a pagar. El objetivo es asegurarse de que puedas seguir pagando tu hipoteca si las tasas suben en el futuro.
¿Cómo funciona?
La tasa de calificación (qualifying rate) es la mayor entre:
- Tu tasa contractual + 2%, o
- El piso mínimo del 5.25% (vigente desde enero 29, 2026)
Esto significa que si tu tasa real es 4.5%, el banco te califica como si fuera 6.5% (4.5% + 2%). El efecto práctico es que tu máximo hipotecario se reduce aproximadamente un 20% comparado con lo que podrías pagar a la tasa real.
Importante
El stress test no es opcional. Aplica a TODOS los compradores, incluso si tienes un down payment del 20% o más. No importa si vas a un banco grande, una cooperativa de crédito o un prestamista privado regulado: todos deben aplicarlo.
Down payment: mínimo, fuentes permitidas y errores comunes
El down payment (enganche o cuota inicial) es la cantidad que pagas de tu bolsillo al comprar la propiedad. En Canadá, el mínimo depende del precio de la casa:
- 5% sobre los primeros $500,000 del precio de compra
- 10% sobre la porción entre $500,001 y $1,499,999
- 20% obligatorio para propiedades de $1,500,000 o más
Novedad (vigente desde diciembre 15, 2024): El límite para hipotecas aseguradas subió a $1.5 millones (antes era $1M). Además, los compradores primerizos y compradores de obra nueva ahora pueden acceder a una amortización de 30 años (antes el máximo era 25 años para hipotecas aseguradas).
Fuentes aceptadas para el down payment
- Ahorros personales: cuentas bancarias con historial de al menos 90 días
- RRSP: Home Buyers' Plan (HBP). Retira hasta $60,000 libre de impuestos para tu primera casa (debes reembolsar en 15 años)
- FHSA (First Home Savings Account): retiro libre de impuestos sin obligación de reembolso
- Regalo de familiar directo: padres, hermanos o abuelos, con una carta de regalo firmada (gift letter) que confirme que no es un préstamo
| Precio de casa | Down payment mínimo | Seguro requerido |
|---|---|---|
| $400,000 | $20,000 (5%) | Sí |
| $600,000 | $35,000 (5% + 10%) | Sí |
| $800,000 | $55,000 | Sí |
| $1,500,000+ | $300,000 (20%) | No |
CMHC/default insurance: qué es, cuánto cuesta y cuándo aplica
Si tu down payment es menor al 20% del precio de compra, estás obligado a contratar un seguro hipotecario por defecto (mortgage default insurance), también conocido como seguro CMHC. Este seguro es ofrecido por tres entidades: CMHC, Sagen o Canada Guaranty.
Distinción importante
Este seguro protege al prestamista (banco), NO a ti. Si dejas de pagar la hipoteca, el seguro le reembolsa al banco. Tú sigues siendo responsable de la deuda. Aunque protege al banco, tú pagas la prima.
La prima varía entre 0.6% y 4.5% del monto de la hipoteca, dependiendo de tu porcentaje de down payment. La buena noticia: puedes agregar la prima al monto de tu hipoteca, así que la pagas gradualmente en lugar de toda de una sola vez.
| Down payment % | Prima % aproximada |
|---|---|
| 5% | 4.00% |
| 10% | 3.10% |
| 15% | 2.80% |
Ejemplo concreto
Casa de $500,000 con 5% de down payment ($25,000):
Monto hipotecario: $475,000
Prima CMHC (4.00%): $475,000 x 0.04 = $19,000
Hipoteca total con seguro: $475,000 + $19,000 = $494,000
Elegir estructura: plazo, amortización, fijo vs variable
Plazo (term)
El plazo es el período durante el cual se mantienen las condiciones de tu hipoteca (tasa de interés, tipo de pago). En Canadá va típicamente de 1 a 5 años. El plazo de 5 años con tasa fija es el más popular. Al terminar el plazo, debes renovar tu hipoteca. En ese momento puedes cambiar de banco, renegociar la tasa o modificar las condiciones.
Amortización
La amortización es el tiempo total para pagar la hipoteca completa. El estándar en Canadá es 25 años. Desde diciembre 2024, los compradores primerizos y compradores de obra nueva pueden acceder a 30 años de amortización en hipotecas aseguradas. Una amortización más larga significa pagos mensuales más bajos, pero pagas más interés total a lo largo de la vida del préstamo.
Tasa fija vs tasa variable
Esta es una de las decisiones más importantes al elegir tu hipoteca. Aquí están las diferencias clave:
| Aspecto | Tasa fija | Tasa variable |
|---|---|---|
| Tasa de interés | Se mantiene igual durante todo el plazo | Fluctúa según la tasa del Banco de Canadá |
| Pago mensual | Siempre el mismo, fácil de presupuestar | Puede subir o bajar cada mes |
| Riesgo | Bajo, sin sorpresas | Más alto. Depende de las decisiones del Banco de Canadá |
| Tasa inicial | Generalmente más alta | Generalmente más baja al inicio |
| Ideal para | Quienes valoran estabilidad y son nuevos en Canadá | Quienes pueden tolerar fluctuaciones y esperan que las tasas bajen |
Pre-approval: documentos y checklist para newcomers
La pre-aprobación hipotecaria es el primer paso formal antes de buscar casa. El banco revisa tus finanzas y te dice cuánto te puede prestar y a qué tasa aproximada. Normalmente es válida por 90 a 120 días.
Recuerda: la pre-aprobación NO es una aprobación final. Las condiciones pueden cambiar si tu situación financiera cambia, si la propiedad no cumple los requisitos del banco, o si la tasación del inmueble es menor al precio de compra.
Documentos necesarios (checklist para recién llegados)
- Identificación: pasaporte + tarjeta de residencia permanente (PR card) o permiso de trabajo
- Comprobante de ingresos: carta de empleo, 2 recibos de nómina recientes y Notice of Assessment (NOA) del CRA
- Comprobante de down payment: estados de cuenta bancarios de los últimos 90 días mostrando el origen de los fondos
- Lista de deudas y obligaciones mensuales: préstamo de auto, tarjetas de crédito, líneas de crédito, préstamos estudiantiles
- Acuerdo de compra: una vez que encuentres la propiedad (Purchase and Sale Agreement)
Consejo para recién llegados
Si llevas menos de 2 años en Canadá, algunos bancos tienen programas especiales para newcomers que no requieren historial crediticio canadiense largo. RBC, Scotiabank, TD y BMO ofrecen programas dedicados. Un mortgage broker puede orientarte hacia el banco que mejor se ajuste a tu situación migratoria y laboral.
Costos de cierre: cuánto reservar (además del down payment)
Muchos compradores primerizos se enfocan solo en el down payment y se olvidan de los costos de cierre. Estos gastos adicionales son obligatorios y pueden sumar una cantidad significativa. Planifica reservar entre 1.5% y 4% del precio de compra para cubrirlos.
- Land Transfer Tax (impuesto de transferencia de propiedad): varía por provincia, típicamente entre 0.5% y 2%+ del precio de compra. En Ontario y Toronto hay un impuesto doble (provincial + municipal). Algunas provincias ofrecen exención para compradores primerizos.
- Honorarios legales (abogado o notario): $1,500–$2,500. El abogado revisa los documentos, registra la hipoteca y transfiere el título de propiedad a tu nombre.
- Inspección de la propiedad (home inspection): $300–$500. Altamente recomendada para detectar problemas estructurales, eléctricos o de plomería antes de comprar.
- Seguro de título (title insurance): $200–$400. Protege contra problemas legales con el título de propiedad (fraude, errores en registros previos).
- Costos de mudanza: $1,000–$3,000 dependiendo de la distancia y la cantidad de pertenencias.
- Ajuste de impuesto predial y servicios: reembolso proporcional al vendedor por impuestos prediales o servicios prepagados.
Ejemplo de costos de cierre
Para una casa de $500,000 en Ontario:
Land Transfer Tax: ~$6,475 (con rebate de primer comprador: ~$2,475)
Abogado: ~$2,000
Inspección: ~$400
Seguro de título: ~$300
Mudanza: ~$2,000
Total aproximado: $7,175–$11,175
Regla general: reserva entre $7,500 y $20,000 adicionales al down payment para una casa de $500,000.
Preguntas frecuentes
¿Puedo comprar casa como residente temporal?
Sí, pero normalmente necesitas un down payment mínimo del 20% porque el seguro CMHC no está disponible para no residentes permanentes. Además, las condiciones varían según el prestamista. Algunos bancos tienen programas especiales para trabajadores con permiso de trabajo.
¿Necesito un agente o puedo ir directo al banco?
Puedes ir directo al banco, pero un mortgage broker (corredor hipotecario) puede comparar tasas de múltiples prestamistas sin costo para ti. El broker recibe su comisión del prestamista, no de ti. Para recién llegados, un broker suele conseguir mejores opciones porque conoce qué bancos aceptan historiales crediticios cortos.
¿Qué pasa si mis ingresos son en otro país?
La mayoría de los prestamistas canadienses requieren ingresos canadienses verificables. Algunos bancos pueden considerar ingresos extranjeros con documentación adicional (cartas de empleo traducidas, estados de cuenta bancarios), pero generalmente te pedirán un down payment más alto (35% o más).
¿Cuándo conviene variable vs fijo?
Tasa fija si valoras la estabilidad y es tu primera hipoteca. Sabes exactamente cuánto pagarás cada mes. Tasa variable si las tasas del Banco de Canadá están altas y se espera que bajen, y puedes tolerar que tu pago mensual fluctúe. Para la mayoría de los recién llegados, la tasa fija a 5 años es la opción más segura.
¿Puedo usar mi FHSA y RRSP juntos para el down payment?
Sí. Puedes combinar retiros de tu FHSA (First Home Savings Account) con el Home Buyers' Plan del RRSP (hasta $60,000) para tu down payment. El FHSA no requiere reembolso, pero el retiro del RRSP bajo el HBP debe reembolsarse en un plazo de 15 años.
M
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